Vietato spaventarsi

I tassi dei mutui fissi e variabili ormai hanno imboccato la strada del deciso rialzo, anticipando il recentissimo aumento dei tassi della Bce. Ma non è il caso di farsi prendere dal panico: conoscere la situazione può aiutare anche oggi a scegliere il mutuo migliore. L'esperto del settore, Stefano Grassi, presidente di Affida, spiega cosa dobbiamo sapere per scegliere il mutuo migliore in banca anche in tempo di rialzo dei tassi di interesse.

Cosa fare per non farsi prendere dal panico per l’aumento dei tassi?

 

Non voglio dire che la situazione non sia difficile; lo è, tra guerra, inflazione e tassi in aumento. Ma è anche vero che è una situazione che si può gestire, se si sa come muoversi. Ecco perché va fatta una corretta informazione sia tramite gli organi di stampa che tramite consulenti indipendenti i quali, conoscendo l’offerta di tutte le banche, sono in grado di fare confronti e di dare una soluzione personalizzata per il cliente.

 

Come spiegare, allora, la situazione attuale dei tassi di interesse sui mutui?

 

Va detto che la situazione inflazionistica e di rialzo tassi si sta verificando in un momento storico in cui i tassi di partenza erano pari a zero o addirittura sotto; se ci fossimo già trovati in un contesto di tassi alti sarebbe stato molto peggio, mentre tutto sommato sono ancora livelli più che accettabili, anzi buonissimi. Inoltre i prezzi delle case sono più o meno stabili da anni, quindi il momento per comprare casa è ancora buono. D’altro canto il rialzo dei tassi, che la Bce aveva annunciato è una manovra fisiologica. I tassi sono stati bassi per moltissimo tempo, un intervento in questo senso era ampiamente previsto.

 

Quale sarà l’atteggiamento delle banche di fronte al rialzo dei tassi?

 

Le banche hanno molta liquidità a disposizione e hanno bisogno di fare impieghi, non si prevedono quindi strette da parte degli istituti di credito che anzi hanno ancora margini di investimento possibile. Il tema dei costi del funding, che segue l’aumento dei tassi, è reale, quindi ovviamente l’offerta delle banche si sta adeguando ritoccando gli spread al rialzo, ma molto lentamente e restando sempre su livelli ancora convenienti rispetto ad anni fa. Peraltro ci sono addirittura banche che si muovono in controtendenza.

 

Come sarà da ora in poi l’offerta di mutui in banca?

 

Chi deve contrarre oggi un nuovo mutuo, sia fisso che variabile, si ritroverà dei tassi più alti rispetto a qualche mese fa, ma sempre molto più bassi rispetto a qualche anno prima. Basti pensare che il boom dei mutui del 2007/2008 è avvenuto quando avevamo dei tassi al 5 per cento circa; ad oggi non siamo nemmeno a metà di quel livello.  La strategia delle banche sarà quella di spingere nella direzione di soluzioni intermedie : ovvero dei mutui a tasso variabile, con un' entrata più conveniente rispetto al tasso fisso, ma corredati con delle opzioni paracadute in caso di rialzo tassi, come un cap, ovvero un livello massimo di tasso oltre il quale il mutuo mai andrà; o l’opzione di conversione a tasso fisso dopo un certo numero di anni; o un mutuo a rata costante ma con durata variabile, che garantisce un importo di rata invariato anche in presenza di tassi in rialzo, che andranno invece ad avere conseguenze sulla durata del mutuo.

 

Il mutuo a tasso fisso è ancora una buona scelta?

 

Il mutuo a tasso fisso è ancora una buona opzione, ma con una differenza: mesi fa il tasso di ingresso non era solo lievemente più alto del tasso variabile, quindi conveniva sceglierlo perché la sicurezza del tasso veniva pagata solo pochi centesimi di punto in più. Oggi sceglierà il tasso fisso chi preferisce la sicurezza al risparmio, perché con il tasso variabile almeno inizialmente si risparmia molto. Il che è un fatto assolutamente normale. Va ovviamente valutato se convenga stipulare oggi un mutuo a tasso fisso al 3/3,5 per cento o un tasso variabile all' 2/2,5 per cento ma con un cap o un’ opzione di conversione al tasso fisso. Opterei per la seconda soluzione. Ed è quella che consiglierei. Tuttavia per talune persone il costo della tranquillità può essere percepito diversamente e sarà cura del bravo consulente comprendere che tipo di cliente si trova davanti, al fine di proporre la corretta soluzione.

 

Quali saranno invece le conseguenze dell’aumento tassi per chi ha già un mutuo in essere?

 

Ad oggi la gran parte dei mutui in essere è a tasso fisso, e chi ha già acceso un mutuo non subirà quindi nessuna conseguenza: resterà con i tassi a livelli bassissimi come negli scorsi mesi. Chi invece avesse in corso oggi un mutuo a tasso variabile, e fosse spaventato dal possibile aumento dei tassi, deve sapere che se il mutuo è in essere da molti anni l’impatto dell’aumento dei tassi sarà minimo. Dato il tipo di ammortamento utilizzato, alla francese, gli interessi infatti vengono estinti nei primi anni, quindi l'impatto sulla rata dell’aumento dei tassi sarà minimo. In ogni caso, se l’impatto sulla rata fosse insostenibile, è sempre possibile cambiare mutuo attraverso surroga, sostituzione o rinegoziazione.